Reforma tributária: alterações no regime especial de tributação de incorporadoras

No âmbito das incorporações imobiliárias, o Regime Especial de Tributação (RET) proporciona a simplificação no pagamento dos tributos atinentes a esta área do mercado imobiliário, bem como a redução da carga incidente sobre esta atividade. Todavia, em vista da reforma tributária, notam-se alterações significativas no cálculo e recolhimento das obrigações tributárias que merecem especial atenção.

Consoante a Lei n° 10.931/2004, o RET se trata de regime em que IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, unificadamente, representam tributação de 4% da receita bruta mensal auferida pela atividade, mormente em relação às obrigações de performance. Ou seja, nesta ocasião, as incorporações estão submetidas ao regime de caixa à medida que mensalmente serão reconhecidas as receitas da atividade e sobre elas será aplicada uma alíquota unificada e reduzida.

Ainda é possível que a alíquota seja reduzida ao percentual mensal de 1%, nas hipóteses de incorporação de imóveis residenciais de interesse social — àqueles atinentes ao Programa Minha Casa Minha Vida e ao Programa Casa Verde e Amarela. Quanto às construtoras que atuam na construção de unidades habitacionais, também no âmbito dos programas referenciado, é possível submeter-se à tributação da receita bruta mensal em 1% até a extinção do respectivo contrato celebrado ou 4% até o recebimento integral do valor do respectivo contrato, a depender do início das obras.

A alíquota unificada — seja de 4% ou 1% — equivale à tributação pelo IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, na seguinte distribuição:

Ou seja, a opção pelo RET apresenta considerável redução da carga tributária, considerando o volume de ativos e transações nesta modalidade do setor imobiliário, bem como em relação a outros regimes de tributação. Por exemplo, no lucro presumido, as alíquotas totais variam de 5,93% a 6,73%.

Mudanças com a substituição de impostos

Entretanto, o RET sofrerá alterações pela reforma tributária. A reorganização do sistema tributário nacional acarretará a extinção dos tributos de ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins, que serão substituídos pelos seguintes: Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto Seletivo (IS).

Até o final de 2026, o sistema tributário nacional praticamente não sofrerá mudanças drásticas. Em 2026, será implementada uma fase experimental, em que haverá a cobrança de IBS/CBS em uma alíquota total de 1% compensável com os valores devidos a título de PIS e Cofins e, somente em 2027, haverá a extinção dessas contribuições para darem lugar à CBS definitivamente, e em 2033 a extinção do ISS, ICMS e IPI para inaugurar o IBS.

Com isso, se verifica alteração nos tributos componentes do Regime Especial de Tributação, eis que o CBS substituirá o PIS e a Cofins inseridos no RET.

Sistema facultativo para incorporadoras

Nesta toada, o artigo 485 da Lei Complementar n° 214/2025 criou um sistema facultativo de tributação para as incorporações imobiliárias, cuja opção pode ser realizada até 31 de dezembro de 2028. O sistema transitório prevê que:

1. sobre o RET-Incorporação será possível sujeitar-se ao pagamento de CBS em montante equivalente a 2,08% da receita mensal auferida; e
2. em relação ao RET-Interesse Social e RET-Construção será possível sujeitar-se ao pagamento de CBS em montante equivalente a 0,53% da receita mensal auferida.

Ou seja, nesse regime o CBS passará a ser componente da tributação junto ao IRPJ e à CSLL, em substituição às contribuições para o PIS e a Cofins, no montante equivalente a 2,08% ou 0,53%. Assim, estarão mantidas as alíquotas unificadas dos tributos aos percentuais de 4% e 1%, de modo que, na prática, a carga tributária permanecerá a mesma.

Observando os termos dos artigos 485 e 488 da LC n° 214/2025, as operações que optarem pelo regime de transição até 31 de dezembro de 2028 estarão por ele abarcadas até o final de suas operações. Noutro giro, as operações iniciadas a partir de 2029 não terão opção pelo regime transitório, estando obrigatoriamente sujeitas ao regime próprio da CBS, devendo realizar sua apuração “por fora”.

No entanto, não se deve ignorar que o artigo 485 da Lei Complementar nº 214/2025 ainda menciona que a opção pelo regime de transição afasta outras cobranças de IBS/CBS, mas, por outro lado, veda o direito à apropriação de créditos aos quais o contribuinte teria direito e aos quais o adquirente também teria direito.

Desvantagem dentro do mercado imobiliário

Nesse sentido, as operações realizadas dentro do regime transitório do RET-Incorporação podem estar em desvantagem concorrencial em relação aos demais integrantes do mercado imobiliário, tendo em vista a sua impossibilidade de gerar créditos. Afinal, as operações realizadas por incorporadora não optante pelo regime podem propiciar créditos ao adquirente, assim tornando-se uma opção mais atrativa.

Mister considerar que o cenário exposto poderia acarretar situação contrária às pretensões da reforma tributária, sobretudo em relação ao princípio da neutralidade, que indica que as normas de tributação devem interferir o mínimo possível nas tomadas de decisão negociais dos agentes em relação à economia. Isso porque, inevitavelmente, esse fator é o primeiro ao ser considerado pelo contribuinte na opção por um regime ou outro.

Em uma análise superficial, a opção pelo RET continua benéfica mesmo fora do regime de transição, pois somente a título de IRPJ e CSLL ainda haverá uma economia de 1,16% ou 2,61%, contudo deve-se avaliar os impactos da cobrança do CBS por fora do RET.

Apesar de a alíquota estimada para o CBS girar em torno dos 9%, haverá redução da alíquota em 50% nas incorporações imobiliárias, além de que, para apuração da base de cálculo, haverá a aplicação de redutores, bem como dedução de créditos.

Redutores de alíquotas

Nos termos do artigo 257 da LC n° 214/2025, o redutor de reajuste a ser aplicado sobre a base de cálculo da contribuição será composto pelo valor inicial da operação, as contrapartidas urbanísticas e ambientais, bem como o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e do laudêmio.

Já em relação ao redutor social, previsto ao artigo 259 da LC n° 214/2025, é possível reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS o valor de R$ 100.000,00 por bem imóvel residencial novo e R$ 30.000,00 por lote residencial, ambos até o limite do valor da base de cálculo após a dedução do redutor de reajuste anteriormente tratado. Todavia, o redutor social somente poderá ser aplicado uma única vez por bem imóvel conforme o artigo 259, §2° da LC n°214/2025.

Ademais, no que se refere aos redutores das alíquotas de IBS e CBS, estas serão reduzidas em 50%. Portanto, as alíquotas referentes às atividades de loteamento e incorporação — 26,5 % e 28%, respectivamente — restarão em 13,25 % e 14%, na devida ordem.

Ao final, a referida operação pode ser reduzida à seguinte fórmula:

[(Valor da Operação – Redutores) x Alíquota (reduzida em 50%)] – Insumos = Montante Devido

Observando a possibilidade da aplicação de redutores e aproveitamento de insumos, o cálculo por fora de CBS demonstra vantagens a serem consideradas pelo contribuinte na tomada de decisão pela opção ou não de aderir ao Regime Especial de Tributação quanto à Contribuição de Bens e Serviços.

Neste contexto, a reforma tributária, em que pese o objetivo de simplificar a tributação e considerando as alterações provocadas pela criação da CBS e extinção do PIS e da Cofins, demonstra contornos de complexidade e a necessidade de reestruturação do planejamento tributário de atividades relacionadas ao setor imobiliário de incorporação e construção.

Fonte: Conjur.