STF conclui Tema 1.348: imunidade de ITBI alcança holdings imobiliárias

O Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento que discutia a cobrança de ITBI na transferência de imóveis para integralizar o capital de empresas com atividade imobiliária. A decisão reconhece a imunidade mesmo quando a sociedade se dedica predominantemente à compra e venda ou à locação de imóveis.

O resultado interessa a holdings familiares e patrimoniais, incorporadoras e outras sociedades que recebem bens dos sócios em realização de capital. Para quem já pagou o imposto, surge uma oportunidade de revisar a cobrança, desde que sejam examinados o fundamento da exigência, os documentos e os prazos de cada operação.

O julgamento ocorreu no Tema 1.348 da repercussão geral, no RE 1.495.108/SP, em sessão virtual encerrada em 19 de outubro de 2026. A comunicação oficial do STF confirma a conclusão. O andamento registra a publicação da ata em 22 de outubro.

O que ficou definido no Tema 1.348

A certidão de julgamento do STF reconhece a imunidade sem condicioná-la à atividade preponderante da empresa, inclusive nas atividades de compra e venda, locação de imóveis e arrendamento mercantil. A decisão foi tomada por oito votos a dois, com divergência dos ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.

O reconhecimento tem duas ressalvas expressas: o alcance permanece limitado ao capital social a integralizar, conforme o Tema 796; e a fiscalização municipal pode demonstrar simulação ou fraude à lei voltada ao aproveitamento indevido da proteção.

Na prática, o fato de uma holding obter receitas de aluguel deixa de ser, isoladamente, motivo para negar a imunidade nessa modalidade de transferência. A operação precisa corresponder efetivamente à realização de capital.

Integralização de capital exige identificar a natureza da transferência

A regra constitucional está no art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal. O dispositivo contempla a incorporação de bens ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital e também menciona transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão e extinção de sociedades.

O Tema 1.348 resolveu a controvérsia relativa à primeira hipótese. Nas reorganizações societárias, a ressalva constitucional ligada à atividade imobiliária continua exigindo análise própria. A conclusão sobre uma integralização não deve ser transportada automaticamente para qualquer movimentação de imóveis entre empresas e sócios.

Por isso, o primeiro passo de uma revisão é identificar o ato praticado. Um aumento de capital, uma compra e venda, uma cisão e uma entrega de bens ao sócio possuem estruturas diferentes, mesmo quando envolvem o mesmo imóvel e as mesmas pessoas.

O limite do capital social continua relevante

No Tema 796, julgado no RE 796.376/SC, o STF estabeleceu que a proteção não alcança a parcela do valor dos bens que exceda o capital social a integralizar. Esse limite foi preservado expressamente no julgamento mais recente.

Uma situação que merece conferência é a destinação de parte do valor conferido a reserva de capital. O contrato social, os registros contábeis e os documentos da transferência precisam permitir identificar quanto foi efetivamente utilizado na integralização e qual foi a destinação da diferença.

Essa verificação também evita um equívoco na revisão de pagamentos: uma guia pode envolver parcelas com fundamentos distintos. A conclusão favorável quanto à atividade imobiliária não significa, necessariamente, que todo o valor recolhido seja recuperável.

Exemplo para entender uma operação com excedente

Exemplo hipotético: considere uma conferência de imóvel cujo valor adotado na operação seja de R$ 1 milhão. Desse montante, R$ 800 mil são destinados à integralização do capital e R$ 200 mil são registrados separadamente como reserva.

Nessa hipótese simplificada, a parcela de R$ 200 mil precisa ser examinada à luz do limite do Tema 796. Se ela constituir a base tributável e a alíquota municipal hipotética for de 2%, o cálculo ilustrativo será de R$ 4 mil.

Se uma guia tivesse sido emitida sobre todo o milhão, somente a leitura do lançamento mostraria como a prefeitura chegou ao valor e quais parcelas poderiam ser discutidas. Não bastaria comparar o imposto pago com a palavra “imunidade” no julgamento.

Os valores acima servem para explicar a separação entre capital e excedente. Não representam estimativa de crédito nem avaliação jurídica de um imóvel concreto.

Valor histórico, valor de mercado e base de cálculo são questões diferentes

O art. 23 da Lei nº 9.249/1995 permite à pessoa física transferir bens à pessoa jurídica, para integralizar capital, pelo valor informado em sua declaração de bens ou pelo valor de mercado. A opção tem efeitos no imposto de renda: quando a transferência ocorre por valor superior ao declarado, a diferença positiva é tributável como ganho de capital.

Essa regra federal não resolve, sozinha, toda discussão municipal sobre ITBI. É necessário separar o valor escolhido para a conferência, o capital efetivamente realizado e os critérios usados para avaliar a eventual parcela tributável.

Imagine um imóvel declarado no IR por R$ 300 mil e avaliado no mercado em R$ 900 mil. A diferença de R$ 600 mil não pode ser classificada, apenas pela aritmética, como reserva de capital ou como crédito a recuperar. A análise exige examinar os atos, a escrituração, a avaliação e o fundamento da cobrança.

O Tema 1.348 afasta a restrição ligada à atividade da sociedade; ele não uniformiza todos os valores de cada operação.

Como ficam o Tema 1.113 do STJ e as mudanças de 2026

O Tema 1.113 do STJ, julgado em 2022 em controvérsia sobre operações de compra e venda, estabeleceu parâmetros para a base de cálculo: consideração do valor de mercado, presunção relativa de adequação do valor declarado e necessidade de procedimento próprio para afastá-lo. O precedente também rejeitou o arbitramento prévio apoiado em valor de referência unilateral.

Para situações atuais, há outra informação relevante: o art. 38 do CTN, alterado pela LC nº 227/2026, passou a detalhar a estimativa do valor venal mediante critérios técnicos e a divulgação desses critérios, com possibilidade de avaliação contraditória pelo contribuinte.

Assim, uma revisão deve confrontar o precedente, a legislação vigente na data da operação e o procedimento utilizado pelo município. A decisão sobre imunidade não dispensa essa análise quando há discussão sobre avaliação ou excedente.

O que conferir em cada situação

Situação	Questão central	Documentos úteis
Imóvel conferido ao capital de holding de locação	Aplicação da imunidade reconhecida no Tema 1.348	Ato societário, matrícula e processo municipal
Parte do valor destinada a reserva	Identificação do excedente e do limite do Tema 796	Escrituração e discriminação dos valores
Diferença entre valor declarado e avaliação municipal	Critério de avaliação e procedimento adotado	Declarações, laudos e memória do lançamento
Imposto já recolhido	Fundamento da cobrança, legitimidade e prazo	Guia quitada, comprovante e histórico de decisões

Quem pagou ITBI pode pedir restituição?

Os arts. 165 e 168 do CTN admitem restituição de pagamento indevido ou superior ao devido e estabelecem o prazo de cinco anos, cujo marco deve ser examinado conforme a hipótese legal. Nos recolhimentos indevidos usuais, a revisão parte da data do pagamento.

A conclusão do julgamento não reinicia esse prazo. Também é necessário identificar quem pode formular o pedido: o art. 42 remete à lei a definição do contribuinte. O comprovante pago pelo sócio, por exemplo, precisa ser analisado em conjunto com a legislação municipal e a titularidade da operação.

Antes de calcular um crédito, convém separar cobranças motivadas pela atividade imobiliária das discussões sobre excedente ou avaliação. A revisão pode resultar em recuperação integral, parcial ou em conclusão desfavorável, conforme os elementos de cada caso.

Publicação da ata, recursos e eventual modulação

A página oficial de acompanhamento do Tema 1.348, consultada em 26 de outubro de 2026, registra a ata publicada em 22 de outubro. A decisão de mérito consultada não estabelece modulação de efeitos.

O art. 927, § 3º, do Código de Processo Civil admite modulação em determinadas mudanças de jurisprudência, por razões de interesse social e segurança jurídica. Eventual discussão posterior precisa ser acompanhada no próprio processo; seu resultado não pode ser presumido.

O reconhecimento da tese também não desfaz automaticamente decisões definitivas de processos individuais. Casos com coisa julgada, pagamentos já discutidos e pedidos administrativos anteriores exigem exame específico da via e dos prazos cabíveis.

Para a empresa, a providência imediata é conhecer o histórico de cada cobrança. Esperar sem controlar os prazos de restituição pode comprometer operações antigas; ajuizar uma medida tampouco garante, por si só, tratamento favorável em uma eventual modulação futura.

Como preparar a revisão documental

Uma organização inicial pode reunir as operações em uma planilha com imóvel, sociedade adquirente, data, valor conferido, capital realizado, imposto recolhido e motivo informado pelo município. O objetivo é permitir que cada conclusão seja sustentada por documentos.

Conferir os atos societários: localizar o contrato ou alteração que formalizou a integralização e seus registros.
Relacionar os pagamentos: reunir as guias, os comprovantes e a memória de cálculo da prefeitura.
Reconstruir a cobrança: identificar pedidos de imunidade, exigências e decisões administrativas.
Conciliar valores: comparar capital, contabilização e documentos de avaliação, registrando diferenças.
Mapear processos anteriores: verificar defesas, ações e decisões já existentes sobre a mesma operação.
Controlar prazos: priorizar recolhimentos antigos e definir o próximo passo com base na situação jurídica de cada um.

Na preparação de uma nova holding, o mesmo cuidado documental ajuda a alinhar a operação pretendida, o registro societário e a contabilidade. A decisão melhora a previsibilidade do ITBI, enquanto o planejamento patrimonial continua dependendo da tributação da renda, da sucessão, dos custos de manutenção e dos objetivos da família.