Aluguel, IPTU, condomínio e tributos sobre a operação precisam estar claramente identificados nos contratos de locação. Com a reforma tributária, essa organização passa a influenciar a apuração de IBS e CBS, a análise dos créditos e a negociação entre proprietário e ocupante.
O trabalho de adaptação exige mais do que inserir uma cláusula genérica sobre “novos impostos”. É necessário comparar o que foi contratado com a forma de cobrança, os documentos emitidos e os pagamentos efetivos. Uma revisão útil deve permitir que as partes compreendam quanto estão pagando, por qual obrigação e com qual tratamento fiscal.
1. O que muda na tributação da locação
A Lei Complementar nº 214/2025, em texto atualizado, inclui a locação no campo de incidência de IBS e CBS e disciplina operações imobiliárias em regime específico. Isso não significa que todo proprietário estará automaticamente sujeito aos dois tributos.
Para pessoas físicas, o art. 251 combina, na regra baseada no ano anterior, receita superior ao limite legal e operações envolvendo mais de três imóveis distintos. O valor-base de R$ 240 mil é atualizado pelo IPCA. Há também hipótese de enquadramento no próprio ano quando a receita excede em 20% o limite monetário previsto na lei.
Antes de renegociar, portanto, o locatário deve conhecer o enquadramento do locador. A proposta de aditivo pode prever o dever de comunicar mudanças relevantes nessa situação, com documentação compatível. Essa informação ajuda a evitar que o orçamento da ocupação seja construído sobre uma premissa fiscal que já deixou de existir.
Também é preciso evitar a ideia de que os aluguéis eram inteiramente livres de tributação antes da reforma. A incidência de tributos sobre a renda ou a receita já deve integrar a comparação, conforme o perfil do proprietário.
2. IPTU e condomínio: a base legal correta
O ponto de partida está no art. 255, § 2º, da LC nº 214/2025: tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e despesas de condomínio não são computados no valor da locação para a base de IBS e CBS. Esse dispositivo deve ser distinguido do art. 256, que trata do valor de referência do imóvel.
Para a CBS, o art. 364, §§ 3º e 4º, do Decreto nº 12.955/2026 detalha a exclusão, quando suportados pelo locatário, dos tributos e emolumentos sobre o imóvel, das despesas condominiais e dos valores de foro anual e taxa de ocupação. Exige, ainda, prova inequívoca do pagamento. O art. 365 do decreto trata de créditos na construção civil, não dessa exclusão.
Na prática, contrato, demonstrativo de cobrança e comprovantes precisam permitir a identificação dos encargos. Separar rubricas ajuda a demonstrar sua natureza; chamar uma parcela de “reembolso”, isoladamente, não comprova que ela cumpre as condições legais.
3. Nem todo encargo recebe o mesmo tratamento
Seguro, administração imobiliária, serviços adicionais e outras cobranças não devem ser agrupados automaticamente com IPTU e condomínio. Cada parcela exige verificar sua natureza, a responsabilidade contratual e o tratamento tributário pertinente.
A mesma cautela vale para juros, variações monetárias e demais acréscimos. O art. 255, § 1º, prevê componentes que integram o valor da operação. Por isso, a composição da cobrança deve ser analisada antes de configurar o sistema ou preencher o documento fiscal.
Um controle operacional pode organizar as parcelas da seguinte forma:
| Parcela | Verificação necessária |
|---|---|
| Aluguel | Valor contratual, reajustes, descontos e período correspondente. |
| IPTU e condomínio | Responsabilidade pelo encargo, identificação da parcela e comprovantes. |
| Seguro, administração e serviços | Natureza de cada cobrança, sem presumir a mesma exclusão das demais rubricas. |
| Juros e acréscimos | Origem, cálculo e repercussão no valor tributável. |
4. Exemplo: o total do boleto não explica toda a operação
Considere uma cobrança ilustrativa com aluguel de R$ 8 mil, condomínio de R$ 900 e parcela de IPTU de R$ 300. O desembolso total seria de R$ 9.200. Esse total, porém, não deve ser confundido automaticamente com o valor tributável do aluguel.
O responsável pela apuração precisa conferir quais parcelas atendem às exclusões legais e manter as provas correspondentes. Se houver outra cobrança, ela será examinada separadamente. O exemplo não calcula imposto: mostra por que a origem de cada valor importa.
Para a gestão, a solução pode ser um demonstrativo discriminado que permita conciliar contrato, cobrança e pagamento. A emissão de boletos separados não deve ser apresentada como requisito universal apenas por facilitar esse controle.
5. A reforma autoriza aumentar o aluguel automaticamente?
Os arts. 17 e 18 da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, disciplinam a convenção do aluguel e a possibilidade de alteração por acordo. A reforma não deve ser tratada como autorização geral para impor unilateralmente qualquer aumento.
O aditivo precisa esclarecer o preço, a forma de apresentação dos tributos e a repartição econômica dos encargos, respeitados os limites legais. Também deve evitar cobrança em duplicidade de valores já considerados na composição negociada.
Uma negociação documentada pode partir de memória de cálculo, identificação das cláusulas afetadas e definição de quando as alterações produzirão efeitos. Isso dá às partes condições de comparar a proposta com a situação anterior e organizar seu caixa.
6. O documento fiscal e o crédito do locatário
Para o ocupante sujeito ao regime regular, o eventual crédito exige observar os arts. 47 e 48 da LC nº 214/2025. A legislação considera documento fiscal eletrônico idôneo, restrições relativas ao uso ou consumo pessoal e condições de apropriação, inclusive quanto à extinção do débito e à hipótese legal de dispensa desse requisito.
O contrato pode organizar deveres de emissão, disponibilização e correção dos documentos, mas não criar um crédito que a lei não admite. A equipe financeira deve distinguir o valor pago de uma expectativa de crédito e do crédito efetivamente disponível.
Também é recomendável definir um procedimento para divergências: quem será comunicado, quais comprovantes serão apresentados e como a cobrança será conciliada após eventual correção. Esse fluxo reduz retrabalho sem antecipar conclusões sobre o direito de cada parte.
7. Contratos antigos precisam de exame individual
O art. 487 prevê tratamento opcional de IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida para contratos que preencham condições específicas. A análise abrange data e comprovação da contratação, finalidade, prazo original e requisitos de registro ou disponibilização.
Para contratos residenciais elegíveis, a lei limita a aplicação ao prazo original ou a 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. A opção também tem consequências sobre créditos do contribuinte optante e utilização do redutor social.
Assim, um contrato antigo não deve ser classificado como automaticamente beneficiado. Antes de prorrogar, substituir ou modificar o instrumento, convém documentar se a alteração afeta as condições do tratamento pretendido.
8. O que revisar antes de assinar um aditivo
- Cadastro das partes: identifique locador, locatário, administradora e responsáveis pela emissão e cobrança.
- Composição dos valores: discrimine aluguel, encargos e acréscimos, com as respectivas responsabilidades.
- Documentação: organize comprovantes e procedimentos para correção de divergências.
- Impacto econômico: compare desembolso, tributos e créditos legalmente admitidos por período da transição.
- Continuidade contratual: examine efeitos sobre prazo, garantias e demais direitos já construídos na relação.
A adaptação funciona melhor quando jurídico, contabilidade e administração imobiliária usam as mesmas informações. O contrato deve retratar o acordo; os documentos e controles devem demonstrar como ele é executado. É essa coerência que permite negociar com clareza e apurar os tributos com base nos valores efetivamente devidos.
Fontes e fundamentação: LC nº 214/2025, em texto atualizado; Decreto nº 12.955/2026; Lei nº 8.245/1991. Leitura de contexto: artigo de Gabrielle Adriana Vieira de Jesus e Ana Julia Silva e Almeida, publicado no Migalhas em 6 de novembro de 2026. Redação própria, com consulta às fontes em 6 de novembro de 2026.
